BFH, Urteil vom 7.10.2025, IX R 26/24 – Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschützter Immobilie (AfA)

Der BFH urteilte wie folgt: Ist für die Anschaffung einer denkmalgeschützten Immobilie ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Grund- und Boden- sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Darüber hinaus stelle das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV v. 14.7.2021, BGBl. I 2021, 2805) auch bei einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude ein zulässiges Wertermittlungsverfahren für die Ermittlung des Boden- und Gebäudewerts dar. Für die Praxis bedeuten dies, dass insb. auch bei einem Denkmalobjekt eine Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude und den Grund- und Boden zum Zwecke der steueroptimierten investition obligatorisch ist. Nach Auffassung des BFH sind die in § 27 Abs. 5 ImmoWertV 2021 genannten drei Varianten des Ertragswertverfahrens gleichrangig. Dies kann, insbes. im Zusammenspiel mit einem qualifizierten Restnutzungsgutachten (s. insbes. BFH v. 23.1.2024 - IX R 14/23, BStBl. II 2025, 956, DStR 2024, 1112), zu einer Beeinflussung der jährlichen Abschreibung auf den Gebäudeteil führen (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).